¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Vitoria?

15 mayo, 2021

Las 6.000 viviendas en alquiler en Vitoria reflejan una renta media de 611 euros, un precio que es difícil encontrar en portales web como Idealista o en las propias inmobiliarias: analizamos los datos

El acceso a la vivienda y el alto precio de los alquileres siguen siendo un gran problema para la juventud. Situación que en Vitoria se ve agudizada por la falta de oferta de viviendas en alquiler. También por la precariedad e inestabilidad de los contratos de los jóvenes, los bajos salarios y la tasa de paro juvenil.

Una suma de circunstancias que hacen que pagar alquiler sea tarea difícil, sobre todo para la franja de edad entre los 20 y los 30 años, la más interesada en alquilar. Analizamos las cifras del mercado del alquiler en Vitoria.

Vivienda pública

Existen políticas públicas de vivienda (Etxebidea) y ayudas al alquiler tanto para los jóvenes (Gaztelagun) como de vivienda social para situaciones de necesidad (Bizigune). Todas requieren cumplir ciertos requisitos antes de optar a ellas. En el caso del programa Gaztelagun enfocado a los jóvenes de 18 a 35 años, por ejemplo, se exige que el alquiler de la vivienda libre esté por debajo de 750 euros mensuales. También unos ingresos anuales superiores a los 3.000 euros e inferiores a 18.000. Además, la cuantía de la ayuda no supera los 250 euros y como máximo se puede aplicar durante tres años.

Por lo que en muchos cosas estas ayudas, y las listas de espera en Etxebidea se muestran insuficientes para enfrentar la emancipación tardía de los jóvenes. Bien por la imposibilidad de encontrar un piso en esa franja de precio, por la falta de ingresos mínimos para optar a ellas o bien porque la ayuda no impide que se dedique una gran parte del sueldo a pagar el alquiler .

Fuente de los datos del alquiler

El Gobierno Vasco maneja dos fuentes de datos, cuyos números varían ligeramente entre ellas. Ambos indicadores buscan reflejar el precio medio del alquiler en la ciudad utilizando distinta metodología.

OFIN: Encuesta sobre oferta inmobiliaria

Por una parte los datos OFIN, basados en cuestionarios estadísticos realizados por el Gobierno Vasco a inmobiliarias y agencias de Vitoria sobre las viviendas en oferta en el mercado.

Según explican desde el Observatorio Vasco de la Vivienda, en los últimos años el número de inmuebles en oferta "se ha ido reduciendo sobre todo en Álava, con cifras por debajo de cincuenta inmuebles", lo que dificulta esta estadística. Problemática a la que sumar que muchos cierres de contrato de alquiler "se realizan sin sacar la oferta a la web, ya que las inmobiliarias tienen una lista de personas interesadas y en poco tiempo las alquilan" explican, por lo que en algunos casos estas no figuran en los datos estadísticos.

EMA: Estadística del mercado del alquiler

La segunda fuente, EMA, es la obtenida de las fianzas depositadas ante el Gobierno Vasco. En este caso los últimos datos publicados son del tercer trimestre 2019, antes de la pandemia. Son los precios de los alquileres según contrato, por lo que es una estadística no tanto de los precios en oferta en el mercado libre sino de los precios sobre contratos ya firmados.

Idealista

Como tercera fuente este reportaje incluye los datos del principal portal inmobiliario de alquiler por internet, Idealista. Esta última fuente ofrece cifras a medio camino entre las dos fuentes del Gobierno Vasco, ya que en el portal web también se anuncian pisos de inmobiliarias y agencias. Son en este caso datos de los precios de los alquileres que se ofertan, no de los contratos ya firmados. Lo que hace que las cifras de este estén por encima de la EMA, aunque por debajo de la OFIN.

¿Cuál es el precio medio del alquiler en Vitoria?

Atendemos primero a los datos OFIN, de precios ofertados en inmobiliarias y agencias, que nos da una visión histórica del mercado del alquiler. Esta estadística ofrece una perspectiva mucho más amplia que la EMA, retrotrayendo los datos hasta 1994. La información que se ofrece en ella son los precios corrientes, por lo que no se incluye los datos actualizados en base a la inflación.

En el gráfico se observa un incremento de más de doscientos euros de media entre finales de 2017 y el cuarto trimestre de 2019, justo antes de la pandemia. Un incremento en dos años de un 22% en el precio medio de los alquileres en oferta en Vitoria. Se explica, según fuentes del Observatorio Vasco de la Vivienda, "por la falta de oferta de pisos en alquiler".

Durante la pandemia los precios vuelven a bajar, pero no recuperan las cifras de 2017 cuando el precio medio se encontraba en 770,3 euros. Esta bajada es un patrón que se repitió también en la crisis de 2008. Los meses antes de la crisis los precios hicieron tope para posteriormente bajar, marcando el mínimo en el segundo trimestre de 2014, durante la recesión, de 734,9 euros.

Máximos en 2007 y 2019

Los máximos históricos en Vitoria en los últimos años han tenido lugar en 2007, cuando justo antes de la crisis los precios ofertados superaron los 900 euros de media. Y en 2019, antes de la llegada del Covid, con el récord de 917,5 euros según los datos OFIN.

Recordemos que el límite para acceder a las ayudas de Gaztelagun actualmente se sitúa en 750 euros como máximo por alquiler. A finales de 2020 el precio medio de la oferta de alquiler libre en Vitoria, según los propios datos OFIN del Gobierno Vasco era de 799,8 euros.

Los datos de la EMA son, como se muestra a continuación, más bajos que los precios ofertados (OFIN). Sitúan el precio medio de los alquileres firmados en 2019 en 646,9 euros. Los datos más recientes en este caso son del tercer trimestre.

Precio medio por barrios, del más caro al más barato

En esta clasificación sorprende ver que el barrio con los alquileres más caros es el de San Martín, con una media de 744 euros. Le siguen Zabalgana y Ensanche, por encima de los 700 euros cada uno. A la cola se encuentran el Casco Viejo, con 532,8 euros o Arana, con 563,1 euros de media. No figuran en este mapa barrios como Gazalbide, Aretxabaleta, Aranzabela o Abetxuko, puesto que no se cumple la exigencia de al menos 50 viviendas en alquiler para que los datos sean fiables.

Son datos obtenidos de las fianzas depositadas ante el Gobierno Vasco. Depósito que es obligatorio para el arrendador en Euskadi desde 2015. Los datos más recientes son anteriores a la pandemia por lo que no reflejan la bajada que se observa en el gráfico OFIN este último año.

Según estos datos, la media en el precio de los alquileres vigentes en Vitoria al tercer trimestre de 2019 sería de 611,8 euros. Explica la presencia en primera posición del barrio de San Martín porque en este mapa no se tienen en cuenta los metros cuadrados. En el caso de San Martín, al ser los pisos más grandes que la media, es lógico pensar que los precios también lo son.

Para hacer la comparativa más precisa es interesante desligar el tamaño de los pisos del precio. Así, según precios por metro cuadrado, el primer puesto es para Mendizorroza con nueve euros y medio el metro cuadrado, seguido por el Ensanche, sobrepasando los nueve euros y el Casco Viejo que se queda a treinta céntimos de los nueve euros.

En el siguiente gráfico las primeras cuatro columnas representan el precio medio por metro cuadrado de los contratos firmados en ese año. La última columna el precio medio por metro cuadrado de todos los contratos vigentes a fecha del tercer trimestre de 2019.

A la cola de este gráfico se encuentran San Martín, Sansomendi y Aranbizkarra, que se quedan por debajo de los siete euros y medio. Estos serían los barrios más baratos para alquilar, sin tener en cuenta el tamaño de las viviendas. De nuevo existen barrios sin los suficientes alquileres disponibles, por debajo de cincuenta, para ser incluidos en la estadística.

Barrios con más viviendas en alquiler

Según los datos EMA, en Vitoria hay poco más de 6.000 pisos alquilados. Cifra muy cercana a los 6.100 contratos de alquiler en Donosti. En Bilbao son más, alrededor de 9.500 los pisos alquilados.

De las 6.024 viviendas en alquiler en Vitoria la mayor concentración la encontramos en el barrio de Coronación con 613 contratos. De hecho, en los últimos años este barrio se ha convertido en uno de los puntos con más interés para la ciudadanía inmigrante, lo que explicaría esta cifra. Le siguen el Casco Viejo con 566 viviendas en alquiler y Lakua-Arriaga con 433.

Entre los que menos vivienda en alquiler ofertan se encuentran Abetxuko, Arantzabela, Gazalbide o Aretxabaleta, de los que no hay datos porque no llegan al mínimo. Les siguen Santiago con únicamente 61 pisos en alquiler, Mendizorroza con 63 y Salburua con 75 alquileres.

Ranking por ciudades

En el caso de España, el Ministerio de Agenda Urbana presentó el Índice de alquiler de vivienda. Reúne datos de 2018 recogidos a través de la declaración de la renta y el catastro de todo el país salvo de Euskadi y Navarra. Desde el Observatorio Vasco de la Vivienda explican esta ausencia debido a que cada diputación vasca tiene la información "de distinta forma". Aunque esperan que en un futuro próximo se den por válidos los datos de la estadística EMA.

Cruzando por tanto los datos del Gobierno Vasco (EMA), los más ajustados, con el Índice del alquiler de vivienda podemos estimar que Vitoria, a fecha de 2018, era la novena ciudad de España con el alquiler más caro, igualada con Sevilla y por encima de ciudades del entorno como Santander, Zaragoza, Burgos o Logroño. Se sitúa, eso sí, por detrás de las tres capitales vascas. También por detrás de Pamplona.

¿Por qué es tan difícil encontrar alquileres por 600 euros en Vitoria?

Son varios factores los que explican esta dificultad a la hora de ver reflejado el precio medio de los alquileres en Vitoria a la hora de encontrar un piso. El más importante: el papel de las inmobiliarias.

De hecho, muchas de las viviendas que pasan por manos de las inmobiliarias no llegan a publicarse en sus webs. Pasan directamente a "aquellos en lista de espera" según explican fuentes del Observatorio Vasco de la Vivienda. Se contabilizan en la encuesta EMA pero no en la OFIN, por lo que también explica que esta última refleje precios más altos que la media de la EMA.

Además, los inmuebles que aparecen en las webs de las inmobiliarias suelen ser "los más difíciles de alquilar". Por diversas razones como pueden ser la elevada renta o por características como el tamaño, la ubicación o el estado.

Otro factor a tener en cuenta sería la negociación a la baja. Ocurre que el precio ofertado al inicio finalmente dista del firmado debido a la negociación entre arrendador y arrendatario.

Por lo que la gráfica histórica quedaría así, con los datos de Idealista a medio camino entre la encuesta OFIN y la EMA.

Esta diferencia explicaría que el precio medio del alquiler en Vitoria, 611,8 euros según la EMA, no se vea reflejado a la hora de buscar un piso en portales como Idealista. O en las propias webs de las agencias inmobiliarias. Y el precio del mercado se ajuste más a la media OFIN, 795 euros a fecha de 2020.

De hecho, la bajada del precio del alquiler observada en las agencias inmobiliarias de Vitoria durante 2020 (OFIN) no parece apreciarse, de momento, en los precios de Idealista.