¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Vitoria?

| 15 mayo, 2021

Las 6.000 viviendas en alquiler en Vitoria reflejan una renta media de 611 euros, un precio que es difícil encontrar en portales web como Idealista o en las propias inmobiliarias: analizamos los datos

El acceso a la vivienda y el alto precio de los alquileres siguen siendo un gran problema para la juventud. Situación que en Vitoria se ve agudizada por la falta de oferta de viviendas en alquiler. También por la precariedad e inestabilidad de los contratos de los jóvenes, los bajos salarios y la tasa de paro juvenil.

Una suma de circunstancias que hacen que pagar alquiler sea tarea difícil, sobre todo para la franja de edad entre los 20 y los 30 años, la más interesada en alquilar. Analizamos las cifras del mercado del alquiler en Vitoria.

Vivienda pública


Existen políticas públicas de vivienda (Etxebidea) y ayudas al alquiler tanto para los jóvenes (Gaztelagun) como de vivienda social para situaciones de necesidad (Bizigune). Todas requieren cumplir ciertos requisitos antes de optar a ellas. En el caso del programa Gaztelagun enfocado a los jóvenes de 18 a 35 años, por ejemplo, se exige que el alquiler de la vivienda libre esté por debajo de 750 euros mensuales. También unos ingresos anuales superiores a los 3.000 euros e inferiores a 18.000. Además, la cuantía de la ayuda no supera los 250 euros y como máximo se puede aplicar durante tres años.

Por lo que en muchos cosas estas ayudas, y las listas de espera en Etxebidea se muestran insuficientes para enfrentar la emancipación tardía de los jóvenes. Bien por la imposibilidad de encontrar un piso en esa franja de precio, por la falta de ingresos mínimos para optar a ellas o bien porque la ayuda no impide que se dedique una gran parte del sueldo a pagar el alquiler .

Fuente de los datos del alquiler


El Gobierno Vasco maneja dos fuentes de datos, cuyos números varían ligeramente entre ellas. Ambos indicadores buscan reflejar el precio medio del alquiler en la ciudad utilizando distinta metodología.

OFIN: Encuesta sobre oferta inmobiliaria

Por una parte los datos OFIN, basados en cuestionarios estadísticos realizados por el Gobierno Vasco a inmobiliarias y agencias de Vitoria sobre las viviendas en oferta en el mercado.

Según explican desde el Observatorio Vasco de la Vivienda, en los últimos años el número de inmuebles en oferta “se ha ido reduciendo sobre todo en Álava, con cifras por debajo de cincuenta inmuebles“, lo que dificulta esta estadística. Problemática a la que sumar que muchos cierres de contrato de alquiler “se realizan sin sacar la oferta a la web, ya que las inmobiliarias tienen una lista de personas interesadas y en poco tiempo las alquilan” explican, por lo que en algunos casos estas no figuran en los datos estadísticos.

EMA: Estadística del mercado del alquiler

La segunda fuente, EMA, es la obtenida de las fianzas depositadas ante el Gobierno Vasco. En este caso los últimos datos publicados son del tercer trimestre 2019, antes de la pandemia. Son los precios de los alquileres según contrato, por lo que es una estadística no tanto de los precios en oferta en el mercado libre sino de los precios sobre contratos ya firmados.

Idealista

Como tercera fuente este reportaje incluye los datos del principal portal inmobiliario de alquiler por internet, Idealista. Esta última fuente ofrece cifras a medio camino entre las dos fuentes del Gobierno Vasco, ya que en el portal web también se anuncian pisos de inmobiliarias y agencias. Son en este caso datos de los precios de los alquileres que se ofertan, no de los contratos ya firmados. Lo que hace que las cifras de este estén por encima de la EMA, aunque por debajo de la OFIN.

¿Cuál es el precio medio del alquiler en Vitoria?


Atendemos primero a los datos OFIN, de precios ofertados en inmobiliarias y agencias, que nos da una visión histórica del mercado del alquiler. Esta estadística ofrece una perspectiva mucho más amplia que la EMA, retrotrayendo los datos hasta 1994. La información que se ofrece en ella son los precios corrientes, por lo que no se incluye los datos actualizados en base a la inflación.

En el gráfico se observa un incremento de más de doscientos euros de media entre finales de 2017 y el cuarto trimestre de 2019, justo antes de la pandemia. Un incremento en dos años de un 22% en el precio medio de los alquileres en oferta en Vitoria. Se explica, según fuentes del Observatorio Vasco de la Vivienda, “por la falta de oferta de pisos en alquiler“.

Durante la pandemia los precios vuelven a bajar, pero no recuperan las cifras de 2017 cuando el precio medio se encontraba en 770,3 euros. Esta bajada es un patrón que se repitió también en la crisis de 2008. Los meses antes de la crisis los precios hicieron tope para posteriormente bajar, marcando el mínimo en el segundo trimestre de 2014, durante la recesión, de 734,9 euros.

Máximos en 2007 y 2019

Los máximos históricos en Vitoria en los últimos años han tenido lugar en 2007, cuando justo antes de la crisis los precios ofertados superaron los 900 euros de media. Y en 2019, antes de la llegada del Covid, con el récord de 917,5 euros según los datos OFIN.

Recordemos que el límite para acceder a las ayudas de Gaztelagun actualmente se sitúa en 750 euros como máximo por alquiler. A finales de 2020 el precio medio de la oferta de alquiler libre en Vitoria, según los propios datos OFIN del Gobierno Vasco era de 799,8 euros.

Los datos de la EMA son, como se muestra a continuación, más bajos que los precios ofertados (OFIN). Sitúan el precio medio de los alquileres firmados en 2019 en 646,9 euros. Los datos más recientes en este caso son del tercer trimestre.

Precio medio por barrios, del más caro al más barato


En esta clasificación sorprende ver que el barrio con los alquileres más caros es el de San Martín, con una media de 744 euros. Le siguen Zabalgana y Ensanche, por encima de los 700 euros cada uno. A la cola se encuentran el Casco Viejo, con 532,8 euros o Arana, con 563,1 euros de media. No figuran en este mapa barrios como Gazalbide, Aretxabaleta, Aranzabela o Abetxuko, puesto que no se cumple la exigencia de al menos 50 viviendas en alquiler para que los datos sean fiables.

Son datos obtenidos de las fianzas depositadas ante el Gobierno Vasco. Depósito que es obligatorio para el arrendador en Euskadi desde 2015. Los datos más recientes son anteriores a la pandemia por lo que no reflejan la bajada que se observa en el gráfico OFIN este último año.

Según estos datos, la media en el precio de los alquileres vigentes en Vitoria al tercer trimestre de 2019 sería de 611,8 euros. Explica la presencia en primera posición del barrio de San Martín porque en este mapa no se tienen en cuenta los metros cuadrados. En el caso de San Martín, al ser los pisos más grandes que la media, es lógico pensar que los precios también lo son.

Para hacer la comparativa más precisa es interesante desligar el tamaño de los pisos del precio. Así, según precios por metro cuadrado, el primer puesto es para Mendizorroza con nueve euros y medio el metro cuadrado, seguido por el Ensanche, sobrepasando los nueve euros y el Casco Viejo que se queda a treinta céntimos de los nueve euros.

En el siguiente gráfico las primeras cuatro columnas representan el precio medio por metro cuadrado de los contratos firmados en ese año. La última columna el precio medio por metro cuadrado de todos los contratos vigentes a fecha del tercer trimestre de 2019.

A la cola de este gráfico se encuentran San Martín, Sansomendi y Aranbizkarra, que se quedan por debajo de los siete euros y medio. Estos serían los barrios más baratos para alquilar, sin tener en cuenta el tamaño de las viviendas. De nuevo existen barrios sin los suficientes alquileres disponibles, por debajo de cincuenta, para ser incluidos en la estadística.

Barrios con más viviendas en alquiler


Según los datos EMA, en Vitoria hay poco más de 6.000 pisos alquilados. Cifra muy cercana a los 6.100 contratos de alquiler en Donosti. En Bilbao son más, alrededor de 9.500 los pisos alquilados.

De las 6.024 viviendas en alquiler en Vitoria la mayor concentración la encontramos en el barrio de Coronación con 613 contratos. De hecho, en los últimos años este barrio se ha convertido en uno de los puntos con más interés para la ciudadanía inmigrante, lo que explicaría esta cifra. Le siguen el Casco Viejo con 566 viviendas en alquiler y Lakua-Arriaga con 433.

Entre los que menos vivienda en alquiler ofertan se encuentran Abetxuko, Arantzabela, Gazalbide o Aretxabaleta, de los que no hay datos porque no llegan al mínimo. Les siguen Santiago con únicamente 61 pisos en alquiler, Mendizorroza con 63 y Salburua con 75 alquileres.

Ranking por ciudades


En el caso de España, el Ministerio de Agenda Urbana presentó el Índice de alquiler de vivienda. Reúne datos de 2018 recogidos a través de la declaración de la renta y el catastro de todo el país salvo de Euskadi y Navarra. Desde el Observatorio Vasco de la Vivienda explican esta ausencia debido a que cada diputación vasca tiene la información “de distinta forma”. Aunque esperan que en un futuro próximo se den por válidos los datos de la estadística EMA.

Cruzando por tanto los datos del Gobierno Vasco (EMA), los más ajustados, con el Índice del alquiler de vivienda podemos estimar que Vitoria, a fecha de 2018, era la novena ciudad de España con el alquiler más caro, igualada con Sevilla y por encima de ciudades del entorno como Santander, Zaragoza, Burgos o Logroño. Se sitúa, eso sí, por detrás de las tres capitales vascas. También por detrás de Pamplona.

¿Por qué es tan difícil encontrar alquileres por 600 euros en Vitoria?


Son varios factores los que explican esta dificultad a la hora de ver reflejado el precio medio de los alquileres en Vitoria a la hora de encontrar un piso. El más importante: el papel de las inmobiliarias.

De hecho, muchas de las viviendas que pasan por manos de las inmobiliarias no llegan a publicarse en sus webs. Pasan directamente a “aquellos en lista de espera” según explican fuentes del Observatorio Vasco de la Vivienda. Se contabilizan en la encuesta EMA pero no en la OFIN, por lo que también explica que esta última refleje precios más altos que la media de la EMA.

Además, los inmuebles que aparecen en las webs de las inmobiliarias suelen ser “los más difíciles de alquilar”. Por diversas razones como pueden ser la elevada renta o por características como el tamaño, la ubicación o el estado.

Otro factor a tener en cuenta sería la negociación a la baja. Ocurre que el precio ofertado al inicio finalmente dista del firmado debido a la negociación entre arrendador y arrendatario.

Por lo que la gráfica histórica quedaría así, con los datos de Idealista a medio camino entre la encuesta OFIN y la EMA.

Esta diferencia explicaría que el precio medio del alquiler en Vitoria, 611,8 euros según la EMA, no se vea reflejado a la hora de buscar un piso en portales como Idealista. O en las propias webs de las agencias inmobiliarias. Y el precio del mercado se ajuste más a la media OFIN, 795 euros a fecha de 2020.

De hecho, la bajada del precio del alquiler observada en las agencias inmobiliarias de Vitoria durante 2020 (OFIN) no parece apreciarse, de momento, en los precios de Idealista.

 


12 comentarios. ¿Quieres agregar algo?:

  1. mejor vacio dice:

    Con las leyes tan protecionesta para el alquilado esta menos vacio que ponerlo en alquiler.
    Uno que ya no lo alquila. no cobrare, pero vivo mas tranquilo
    Hasta los güevos terminas de los inclinos y que se lleven el gobierno las ganancias que tu no tienes para qeu te figa el gobierno que es “devengado”
    que lo pongan los politicos a alquilarlo

  2. Pocaverguenza dice:

    A este artículo que este currado… y eso es lo que tienen que hacer los medios…. le hecho en falta un PERFIL de los propietarios que se ponen en alquiler… Es decir cuantos son de: Kutxabank, Caixabank, etc…… de multipropietarios con nombres y apellidos….. de fondos de pensiones y de inversión……. de personas normales y corrientes pero como son los más listos y el banco no da nada compro un piso para invertir….. de administraciones públicas….. ANIMO A GASTEIZ HOY QUE PROFUNDICE Y ANALIZE EN PROFUNDIDAD … y que se publique quien se lleva crudo todo el dineral que genera ese gran negocio del alquiler….. Así podríamos conocer cuando del derecho a la vivienda de la gente va a la cuenta de resultados de los especuladores

  3. gasteiztarra dice:

    Con nuestros sueldos mileuristas no es posible alquilar ni un loft…. y mira que soy uno de los que tienen suerte y tengo un trabajo estable, muchos de mis amigos siguen en casa de sus padres con 30 años. Lo que esta pasando aqui es un crimen. Nos han dejado en la ruina y somos la peor generación de todo… Nosotros ni podemos imaginar formar una familia. Con poder comer y compartir un piso con otros 3 personas tenemos que agradecer!

    • Francisco dice:

      y pensar que con Franco solo pagabas el 20% de lo que ganases fuese lo que fuere durante 20 a´ños
      que malo fue franco. por eso molesta tanto una placas en unas viviendas

  4. Peaches dice:

    Es un escándalo. Están cobrando un pastizal por una vivienda en condiciones a veces bastante precaria, y encima cuando algo se estropea es “culpa del inquilino”, cuando el propietario no ha invertido en muchas ocasiones un euro en mantenimieno (estructural; sistema eléctrico, calefacción, aislamiento, electrodomésticos básicos! Típico…gastan menos que Tarzán en pantalones….pero a exigir pasta, y la culpa es vuestra ). Ya basta de robar! Y encima pidiendo fianzas y avales escandalosos…Ya basta! Alquileres sociales y en condiciones dignas! Que pedís alquileres como si alquilaseis el Buckingham Palace…y el inquilino/a o inquilino/as parecen siempre unos “delincuentes”!

    • edurne.z.o dice:

      si fuese tanto negocio como piensas, habra mucha mas oferta, sin embargo cada dia hay menos propietarios que ponen el piso en alquiler, ¿no se te ocurre pensar cual es la causa? te recuerdo que es una inversion de muy alto riesgo. un solo dia es suficiente para que se vuelen las ganancias de 15 años o mas

  5. ALQUILER JUSTO dice:

    Por fin, un articulo bien trabajado y contrastado, lo cierto, que el tema del alquiler en Vitoria, es para ir al TS, porque, entre los precios desorbitados, y la idea que tienen de pensar, que todos quieren compartir piso y etc, solo produce que ¨”oKupes” una vivienda(otra jugarreta), este abuso desmedido en los precios, luego si no tienes unos PADRINOS que te ayuden con la entrada del piso, la única opción, es apuntarte a etxebide, es decir, con este sistema, lo único que se incita, es la dependencia de una mayoría por las migas de pan de un SISTEMA.CORROMPIDO.

  6. Alberto dice:

    el valor medio no es clarificador, más cuando el problema es el mínimo, en Vitoria ocurre eso, al no haber casi viviendas de una habitación, vivienda muy antigua, loft o lonjas con cédula de habitabilidad, esas viviendas cumplen una doble función, son habitables y una necesidad por el precio para mucha gente como un estudiante, y bajan la especulación de todas en general.
    Es muy bonito que todo sea vivienda buena y de muchas habitaciones, pero cuando el que decide es el propietario y no una legislación es la única forma de tener un precio más justo.
    Si se dividieran pisos en varias viviendas sería una forma de que el propietario gane incluso más, haya personas que puedan alquilar y se baje el precio medio.

    • Uno dice:

      Es cierto lo que comentas que en general las viviendas son grandes, 3 dormitorios y 2 baños es un standar casi sagrado aquí y por desgracia para los que nos vale con 2 dormitorios (o 1) tenemos pocas opciones.

      El tema de dividir viviendas es muy muy complicado, primero porque sobre plano muchas son imposibles de dividir directamente, o te queda una vivienda sin baño por ejemplo.

      Por otro lado es un tema de normativa, que hay que cumplir para que dichas viviendas divididas sean seguras … y ahi me temo que el ayuntamiento no quiere entrar jamás, igual que se negaron a contemplar el alquiler de lonjas vacías para hacer lofts que bajaran el precio de los alquileres… por unos o por otros, todo sigue igual

  7. Alaitz dice:

    Hay un error importante, los precios de páginas como idealista, vibbo,… tienen varias viviendas de gancho para realizar estafas, sobre todo las que te dicen enviar un correo electrónico y te piden un adelanto o alguna excusa, suelen ser las de precio más económico.

  8. Vecino99 dice:

    Buenisimo artículo!!! Más periodismo como este de calidad deberíais incoporar. Bravo!!!

  9. rami dice:

    es una puta vergüenza…

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