Cláusula suelo e IRPH: los abusos del banco en mi hipoteca

Leer y entender cada una de las 50 páginas que tiene el contrato de una hipoteca no es lo más fácil. Condiciones y cuantías que se escapan a la comprensión de los ciudadanos de a pie y que han provocado abusos por parte de los bancos. Entre estos están las cláusulas suelo o el uso de índices hipotecarios que favorecen a la banca.

"Lo primero que hay que hacer es hablar con un profesional que revise la hipoteca", asegura Gracia Herrera, abogada economista de Herrera Asesores. "Mucha gente ve que pasa algo con su hipoteca porque no baja como las demás, pero no saben qué es".

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En los últimos meses han analizado en su oficina de C/ Manuel Iradier 27 numerosos contratos hipotecarios. En algunos casos el problema estaba en la cláusula suelo, pero en otros se trataba del uso del IRPH, un índice hipotecario superior al euribor y que beneficia al banco: "No saben lo que están pagando; vienen porque creen que tienen cláusula suelo, pero en realidad es una hipoteca con IRPH". Esta situación se da en algunas hipotecas de entidades como Kutxabank y La Caixa, entre otras.

La Audiencia Provincial de Álava ha anulado este índice en sus primeras sentencias, a la espera de una sentencia del Supremo. Donde sí hay decisión en firme es en las cláusulas suelo.

• Desconocimiento

"Cuando el euribor estaba alto la gente no sabía que firmaba cláusulas suelo", asegura Gracia Herrera. El desconocimiento es el principal motivo de estos abusos, pero también el sentimiento de superioridad de los bancos: "Desde 2010 se firmaron hipotecas en las que la cláusula suelo entró en juego desde el principio. Hay gente que ha pagado cláusula suelo toda la vida, lo que convertía su préstamo a interés variable en uno a interés fijo. También había algunas personas que sabían que tenían cláusula suelo, pero firmaron porque no tenían elección".

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Los tribunales han anulado estas cláusulas cuando no se han incluido debidamente en los contratos, y ahora el Gobierno ha firmado un decreto en el que concede a los bancos tres meses para anular la cláusula suelo y devolver el dinero.

"En esos tres meses el banco puede decidir por sí mismo anular la cláusula suelo y devolver lo cobrado de más. Una vez transcurridos los tres meses, si no hay solución, el ciudadano está legitimado para ir a los tribunales y el banco debería asumir las costas", aclara Gracia Herrera.

• Cláusulas suelo, protección para los bancos

El euribor es el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas concedidas en España a renta variable: se establece con la media del interés al que los bancos se prestan dinero entre sí. A ese interés cada banco le añade a los clientes un pequeño diferencial.

Pero en algunos casos los bancos se han querido sobreproteger, y ahora el Tribunal Europeo ha anulado sus prácticas: en los contratos de hipotecas firmaban unas cláusulas suelo, en las que fijaba un interés mínimo que los clientes tendrían que pagar siempre, aunque el euribor cayese por debajo de ese nivel. Y el euribor ahora está en negativo.

Estas cláusulas son ilegales "cuando no se han incluido debidamente en el contrato: si no se ha informado al consumidor, si no fue negociada, si fue impuesta..." , asegura Gracia Herrera.

• Índices beneficiosos

En Álava existen además muchas hipotecas afectadas por otros índices: los llamados IRPH entidades, IRPH bancos o IRPH cajas. Durante un tiempo entidades como La Caixa o Kutxabank obviaron el euribor y utilizaron otro índice para fijar el interés hipotecario: el IRPH. Un índice muy beneficioso para la entidad y perjudicial para el cliente.

El IRPH bancos e IRPH cajas son sendos índices hipotecarios muy utilizados la pasada década por entidades como Kutxabank o La Caixa. Fueron anulados por decreto en 2013, aunque el IRPH Entidades aún sigue en vigor. Este índice se establece haciendo la media del interés al que los bancos conceden los préstamos hipotecarios a sus clientes, pero es igualmente beneficioso para el banco.

El IRPH suele ser 2-3 puntos porcentuales superior al euribor. Las primeras sentencias están obligando a las entidades a devolver todos los intereses: "En las hipotecas se firma un tipo ordinario y se incluyen tipos sustitutivos. En estas hipotecas suelen ser uno IRPH entidades y otro IRPH Cajas. Las primeras sentencias están declarando ambos nulos, con lo que los intereses desaparecerían o se limitarían al diferencial, que a veces no existe o es muy bajo".

Si quieres conocer cómo funciona tu hipoteca puedes concertar una cita con Herrera Asesores, en su oficina de la Calle Manuel Iradier 27 y en el 945 133 330.