¿Cumplen las inmobiliarias la nueva Ley de Vivienda?

4 julio, 2023

Las inmobiliarias aprovechan vacíos legales para que los gastos los pague el inquilino

El pasado 24 de mayo se aprobó la Ley de Vivienda. Una ley que por primera vez aclara quien debe pagar los honorarios de las agencias inmobiliarias en las viviendas de alquiler. Esta ley lo dice bien claro: los arrendadores son los responsables del pago, que pueden ser propietarios o no de la vivienda. ¿Pero las inmobiliarias lo cumplen? ¿Siguen cobrando los gastos a los inquilinos?

honorarios vivienda

Foto de https://www.eemortgagebroker.com.au/

Antes había un vacío legal

Hasta ahora la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 recogía que estos gastos de gestión serían a cargo del arrendador, cuando este fuese persona jurídica. ¿Pero qué pasaba si la vivienda lo alquilaba una persona física, es decir, un particular? Había un vacío legal. La ley no dejaba claro quién tenía que pagar los honorarios en estos casos, si el propietario o el inquilino.

Y en términos generales, esos gastos caían sobre el inquilino. Aunque hay alguna agencia en Vitoria que su política siempre ha sido que el dueño pague esos honorarios, no es lo habitual.

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Desde mayo los honorarios los tiene que pagar el arrendador. Es decir, la persona que alquila la vivienda, que puede coincidir con el propietario o no. Ahora bien, siempre hay vacías legales que las inmobiliarias se pueden aprovechar para que esos gastos no los pague el dueño de la vivienda, sino el inquilino. ¿Cómo? En el contrato en vez de honorarios por alquiler podrían cuadrarlo como gastos de asesoría y gestión. Una práctica que sigue siendo ilegal.

También sigue siendo ilegal que las agencias cobren al arrendador y al arrendatario, lo que ya supone una irregularidad porque cobran dos veces por el mismo servicio. Una práctica que un despacho de abogados vitoriano tenía constancia que ocurría al menos en una inmobiliaria de Vitoria-Gasteiz antes de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda.

¿Qué puedo hacer para que no me cobren esos gastos?

Si una agencia quiere cobrar la gestión de la inmobiliaria y formalización de contrato al arrendatario y no al arrendador, la Sede judicial de Euskadi explica qué deben hacer. En primer lugar, grabar las conversaciones. "Lejos de la creencia popular de que es ilícito grabar cualquier tipo de conversación lo cierto es que será una prueba válida siempre y cuando quien graba es parte de la conversación, y por tanto interlocutor de la misma, aunque se realice sin conocimiento del resto de intervinientes".

firmar contrato

Ante la solicitud por parte de la inmobiliaria de que la persona abone cualquier cantidad, el individuo deberá negarse e indicar que según el artículo 20.1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos los gastos serán a cargo del arrendador. En ese momento, es posible que insistan con diferentes métodos para que 'pique':

  • "La anterior norma no se aplica en la comunidad autónoma en la que vas a alquilar". Falso: la Ley de Arrendamientos Urbanos es de aplicación nacional.
  • "No es gestión de inmobiliaria ni formalización de contrato, el cobro es por un servicio de asesoramiento o investigación del mercado". En este caso, el futuro inquilino debe indicar que no ha contratado ningún tipo de servicio a la inmobiliaria por el que te tengan que cobrar.

Si le amenazan con no alquilarle el piso y finalmente acabe accediendo al pago, nunca pague en efectivo. Paga mediante tarjeta o transferencia. El cargo en la tarjeta o el justificante de transferencia le servirán de prueba para reclamar la cantidad abonada. Esta será la principal prueba para poder reclamar, sirviendo también la grabación de la conversación.

Finalmente, el perjudicado puede interponer la reclamación directamente en el juzgado sin tener un abogado y procurador. ¿Por qué?  Porque las cantidades cobradas por las agencias no exceden de dos mil euros.

La Administración de Justicia del País Vasco ofrece un impreso para su presentación en el juzgado alegando la infracción del art. 20.1 LAU. Las 'pruebas' que deberán acompañar a este impreso son: el justificante del pago y cualquier otro documento que sirva para acreditar el pago o la exigencia del pago por parte de la inmobiliaria, así como la grabación de las conversaciones en su caso.

Impreso

La sede judicial también recomienda que "ante cualquier duda contacta siempre con un profesional para que pueda asesorarte o tramitar la reclamación en tu nombre".