¿Por qué hay tantos locales comerciales vacíos?

5 mayo, 2022

Los locales comerciales vacíos se multiplican en la ciudad: analizamos las razones y posibles soluciones.

Cientos de escaparates de Vitoria lucen apagados. Tanto en las calles del centro, con el fallido proyecto Urteim, como también en los barrios, abundan los locales vacíos o cerrados. Locales de uso comercial, que podrían albergar tiendas, comercios, bares o servicios terciarios pero que apenas gozan de demanda ni de nuevos inquilinos.

El auge del comercio online, la inflexibilidad de los caseros con los alquileres y la falta de nuevos empresarios que emprendan proyectos comerciales hacen que estos locales permanezcan vacíos y con un futuro poco prometedor a la vista.

"Que en el entorno no haya locales cerrados"

Una de las principales preocupaciones recogidas por la asociación Gasteiz On no es tanto el precio de los alquileres de los locales como el entorno que los rodea: “los comerciantes quieren que en su entorno no haya locales cerrados.” Los flujos y las dinámicas de calles con paso de gente es lo más buscado entre los nuevos comercios: “la vidilla”, explica Patricia García, de la asociación de comerciantes.

Bajar servicios terciarios a pie de calle

Iniciativas como las de Ensanche XIX han tratado de disimular los escaparates vacíos, aunque la falta de vida comercial es más difícil de ocultar. Y es que como explica Xabier Vellé, técnico de la asociación Comercio Vitoria, en barrios como Zaramaga en los que los locales han ido desapareciendo paulatinamente, es difícil volver a revivir al comercio.

La solución para dar vida a estas zonas podría pasar por llenar las lonjas bajando a la calle gestorías, abogados o dentistas. Y esto, explica Xabier, podría liberar también los pisos para alquileres. Es una iniciativa que desde la asociación Comercio Vitoria han trasladado al Ayuntamiento y para la que aún esperan respuesta.

locales comerciales vacios vitoria

El proyecto de Juan Maria Uriarte contó con el apoyo del Ayuntamiento: cuatro años después la mayoría de locales siguen vacíos.

La gerente de Arabadendak, Emi Sánchez, propone además bonificar que los grandes propietarios de locales del centro pongan a disposición de posibles comerciantes los alquileres a precios más bajos. Según explica, la mayoría de los alquileres vacíos del centro son de propietarios antiguos, con los locales ya pagados y acostumbrados a rentas altas; lo que no ayuda a instaurar nuevos comercios.

Un perfil al que se ajusta el fallido proyecto Urteim, que aglutina una gran cantidad de locales vacíos en el centro de Vitoria completamente vacíos.

Inflexibilidad de los caseros, falta de financiación y ordenación del tráfico, los grandes problemas

Para Rubén Samperio, técnico de la asociación de la calle Gorbea, un punto primordial de la actividad comercial radica también en el urbanismo y la ordenación del tráfico. "El tema de la Green Capital lo hemos pagado caro" explica como voz de los comerciantes, ya que muchos compradores utilizan el vehículo para realizar las compras, y penalizarlo, opina, perjudica a los comercios."Que una zona sea peatonal no es garantía de clientes" explica, ya que optan por centros comerciales o supermercados con parking.

Dificultad a la que se unen las trabas para acceder a financiación de nuevos proyectos o los caseros y su preferencia de mantener los locales vacíos antes que alquilarlos a un precio menor.

Prioridad al alquiler

Entre los locales que sí tienen actividad, la gran mayoría optan por el alquiler. Una forma de no atarse y de poder emprender proyectos profesionales con más libertad. Desde Gasteiz On explican que la mayoría de los comercios adscritos a la asociación son alquilados: muy pocos deciden comprar el local. “Coger la propiedad de un inmueble, sería arriesgar mucho, no sabes cuánta duración puede tener ese negocio o si va a triunfar o no. Un alquiler da más libertad”.

La poca flexibilidad de propietarios de lonjas impide que nazcan nuevos comercios

Iniciativas como 'Caseros generosos' trataron de animar a los caseros a entablar negociaciones con los comerciantes durante la COVID. Hubo casos de conseguir atrasar los pagos y de rebajar los alquileres. Para Xabier Vellé los alquileres aún tienen margen para bajar, si bien notan que uno de los principales problemas que se encuentran nuevos comerciantes es el "orgullo" de los caseros. "Los hay que por veinte euros no han alquilado el local", cuenta Xabier.

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Dendaraba es un ejemplo del declive comercial de Vitoria.

Inflexibilidad que imposibilita nuevas aperturas. Dendaraba, es un ejemplo "un sitio tradicional, al que le ha faltado renovarse" y en el que los propietarios de los locales no necesitan el dinero. "Muchas veces tiran del orgullo y prefieren que estén cerradas" a rebajar el precio de las rentas, explica Xabier. Coincide Emi Sánchez en el mismo diagnóstico de propietarios inflexibles, y califica como "preocupante" la cantidad de locales vacíos de la ciudad: "no solo sale perjudicado el comercio, también los barrios".

791,5 euros de alquiler, de media

Aún con todo, las cifras de los alquileres de Vitoria son muy inferiores a las otras dos capitales vascas. El alquiler medio de este tipo de locales según los últimos datos ofrecidos por el Gobierno Vasco (a fecha del 31 de diciembre de 2019) era de 791,5 euros para aquellas rentas vigentes en esa fecha. Una cifra muy lejos de las otras dos capitales vascas: 1140,8 euros en el caso de Donostia y 931,7 euros en el caso de Bilbao.

 

Según los alquileres firmados por cada trimestre, los últimos datos disponibles marcaban 730,5 euros en Vitoria, por encima de Bilbao que experimentó una notable caída hasta los 624,20 euros, aunque muy lejos de Donostia que marca 1045,80 euros de media. Datos todos ellos de finales de 2019, anteriores a la pandemia.

 

En cuanto al metro cuadrado, las distancias entre las tres capitales eran aún mayores. El metro cuadrado tanto en Donosti como en Bilbao superaba los diez euros, muy por encima de los 7,10 euros de Vitoria.

Mucha oferta disponible

No hay más que mirar en portales inmobiliarios como Idealista para darse cuenta que hay todo tipo de locales y muchos de ellos a precios asequibles. Si bien, la mayoría se encuentran en barrios alejados del centro: "en barrios como Salburua o Zabalgana casi todos los edificios tienen bajos, y casi todos vacíos",explica Rubén Samperio. El problema de los alquileres en Vitoria no radica tanto en la falta de oferta de locales disponibles, sino en la falta de ajuste de estos alquileres a la realidad de la ciudad. Coinciden en este diagnóstico diversas asociaciones de comerciantes.  Desde Comercio Vitoria, por ejemplo, cifran en 600 euros el alquiler medio ideal al que aspirar, teniendo en cuenta la realidad comercial de la ciudad.

De hecho, en el momento de la consulta la cantidad de locales disponibles para alquilar supera holgadamente la de viviendas (245 locales disponibles en Idealista, también se incluyen naves, frente a tan solo 74 viviendas ofertadas). De ahí que incluso algunas de las voces preguntadas planteen crear viviendas en estos locales.

Los locales de las zonas más alejadas del centro, los barrios nuevos, son los que más barato se ofertan. Cantidades que van desde los 175€ al mes por un local en la calle Helsinki de Salburua, por ejemplo, hasta los 8.000 € al mes de un local en la calle Dato, el más caro disponible en Idealista.

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Ejemplo del local comercial con el alquiler más caro en Vitoria que se puede encontrar en Idealista.

En la inmobiliaria Pisos Vitoria, Carlos Fernández de Nograro nota el poco interés que causan los locales comerciales. Apenas tienen este tipo de locales en alquiler porque no sale rentable: “En locales comerciales igual haces tres o cuatro informaciones al mes, en pisos estamos en dieciséis o veinte al día”. Un mercado, el de los locales comerciales, que califican como “residual”.

Esta falta de interés no ha tenido lugar de la noche a la mañana, explican desde la inmobiliaria. Paulatinamente desde el año 2000 han notado el decrecimiento hasta el año 2012/2013 “que hubo una crisis fuerte, y ya empezó a bajar a bajar y cada vez ha ido a peor. El tema de los locales es un tema muy muerto”.

"No hay ninguna ciudad ejemplo"

Según explica Patricia García, la problemática de locales vacíos no se circunscribe únicamente a Vitoria: “lo vemos en otras ciudades, en cuando vemos no se han visto acciones. No hemos visto proyectos, o por lo menos no conocemos proyectos que estén poniendo en el mercado locales cerrados. No hay ninguna ciudad ejemplo”.

Logroño o Bilbao tienen zonas comerciales más atractivas

Una opinión que no coincide con la de la inmobiliaria Pisos Vitoria. Ponen de ejemplo el centro de Logroño o Bilbao, más atractivos, donde los comercios funcionan bien y hay mayor demanda  de locales comerciales. Entre las razones de esta poca actividad en Vitoria se encuentra el auge del comercio online, la dificultad para acceder al centro en vehículo pero también creen que los comercios podrían incentivar más la compra en la ciudad: “es un poco problema de todos, tanto de los de la administración como de los propios particulares”, expican desde Pisos Vitoria. Creen que se podrían ampliar más los horarios de apertura de los locales para que el centro sea más atractivo y atraiga más compradores.

Zonas más interesantes

Para Gasteiz On hay una separación clara entre los locales del centro y aquellos comercios que se encuentran en los barrios. “El centro siempre va a ser el centro, un sitio para cualquier negocio que no sea de proximidad, de compra esporádica”. Pero también hay que cuidar los negocios de proximidad: “Es muy importante con la amplitud que tenemos de ciudad, que los barrios tengan su comercio. Tan importantes tener un centro con vida, un centro dinámico con negocios de referencia, como tener comercios en los barrios”.

También que servicios terciarios como abogados, asesorías o dentistas bajen a pie de calle. Coinciden en esa misma idea la asociación Comercios Vitoria y la asociación de la calle Gorbea.

"El centro siempre va a ser el centro"

En Pisos Vitoria detectan zonas con más interés que otras. “Lo único que funciona un poco por el centro puede ser Postas y tampoco mucho. Y el primer tramo que va de Virgen Blanca hasta Correos y para de contar”. “No funciona el centro” cuenta Carlos, que pone como ejemplo la calle General Álava: “la mató el tranvía”. Calles como la Avenida Gasteiz, han funcionado bien como “institucionales”, bancos, oficinas de seguros…. Pero con el paulatino cierre de estos locales también se ha visto una arteria muy afectada.

La calle Gorbea, un oasis

Fuera del centro, la calle Gorbea, explica, es una calle que funciona bien: “Ha sido una calle muy comercial”. Un rara avis entre tanto local cerrado, que este año ha inaugurado "más de seis proyectos nuevos" según da cuenta Rubén Samperio. Opina que en este caso la asociación de comerciantes ha sido fundamental al igual que el trato cercano con el cliente y la especialización. "Los comercios de la calle Gorbea son escaparates distintos que no encuentras en otras partes de la ciudad".