Sí, las viviendas en lonjas en Vitoria son ilegales. ¿Y en el futuro?

1 junio, 2025

La normativa vigente municipal no permite convertir lonjas comerciales en viviendas. El nuevo PGOU flexibilizará algo que ya existe en muchas localidades cercanas

"Se vende lonja acondicionada como vivienda. Sin posibilidad de empadronamiento". El precio, unos 45.000 euros. Es el anuncio más reciente (pero no el único) que aparece en la web de Idealista. Lo ofrecen como un espacio "amplio, cómodo y versátil", una lonja "totalmente acondicionada" que puede usarse como "vivienda alternativa, estudio o refugio personal".

Pero que es totalmente ilegal. Porque no, en Vitoria-Gasteiz la normativa vigente no permite convertir lonjas comerciales en viviendas. "Está prohibido. Esa licencia no te la dan", constata Carlos Fernández de Nograro.

Vivienda lonja comercial Vitoria

Lonja a la venta como vivienda en Idealista.

Es una solución de habitabilidad que ya existe en ciudades cercanas como Donostia, Bilbao o Pamplona. También en localidades alavesas como Llodio o Amurrio. Pero a la que la capital vitoriana, con un PGOU de 2003 volcado en la expansión urbana, se negaba.

Y eso que, desde hace unos años, genera un gran debate entre partidarios y detractores, como se aprecia en el buzón municipal. Incluso, hubo quien creó una petición en change.org para recaudar firmas a favor. Sin éxito.

El Gobierno Vasco pionero

Hasta ahora. El nuevo Plan General de Ordenación Urbana, en fase de aprobación provisional, abre la puerta a convertir locales comerciales en planta baja en vivienda. Pero no es una carta blanca. Primero, deberá entrar en vigor. Aún le falta. Y, a continuación, tocará desarrollar y aprobar una ordenanza.

Vivienda lonja comercial Vitoria

Esta será la clave. Recogerá en qué zonas de la ciudad se permite, las características del local, los requisitos que debe cumplir para aprobar ese cambio de uso… Vamos, que no será algo inmediato. Y, mientras tanto, todo seguirá igual. ¿Es decir?:

"No se permite vivienda en locales comerciales, entendidos como la lonja debajo de un edificio de bloques de pisos que son vivienda. Nada, no hay excepciones, sería ilegal. Legalmente, no es una vivienda, tampoco te puedes empadronar", comenta Iker Ordoño, arquitecto de Osoa Estudio.

Sabe de lo que habla. Él y su compañera, Arantxa Satrustegui, fueron los artífices de las 6 viviendas, de alquiler social y a pie de calle, que el Gobierno Vasco construyó en los bajos de un edificio en Portal de Arriaga.

Vivienda lonja comercial Vitoria

Lonja a la venta como vivienda en Idealista.

"Dentro de los usos de equipamientos de una parcela, como pueden ser un centro cívico o unas oficinas institucionales, hay uno que es alojamiento dotacional. Que no deja de ser un uso residencial de gestión pública", apunta Arantxa.

"El de Portal de Arriaga es un edificio todo de alojamiento dotacional en las plantas elevadas. Las bajas eran salas comunes, infra utilizadas, y se las reconvirtió", señala. "Pero no es aplicable por alguien privado. Y no en cualquier sitio, debe ser equipamental. Se pudo hacer por ser una institución y un equipamiento residencial", aclara.

Pisos en planta baja

La excepción que confirma la regla. Y que no hay que confundir con los pisos en planta baja que podemos ver en distintos barrios de la ciudad, como Adurtza, Zaramaga o los más recientes de Goikolarra o Zabalgana.

Vivienda planta baja paseo de la zumaquera

"Es algo medianamente normal. Son zonas residenciales. O bloques de vivienda colectiva donde la planta baja cuenta con jardincito y la manzana interior compartida. Son sitios que, en su origen, siempre han sido vivienda y la normativa lo permitía", constata Iker.

Otra opción: la conversión de oficinas antiguas en vivienda. Muchas, ubicadas en primera planta, están vacías. Y, para conseguirlo, primero habría que estudiar bien cada caso. Saber si, en origen, el edificio estaba pensado como vivienda, y el número máximo de estas permitido. "Si una de ellas era esa oficina, se podría revertir el uso, porque ya estaba contemplada en la normativa", aclara Arantxa.

Viviendas a pie de calle Alokabide Vitoria

Ejemplo del interior de las viviendas a pie de calle de Alokabide en Vitoria.

Pongamos, por ejemplo, un piso transformado en consulta de dentista, gabinete psicológico o estudio de arquitectura. Al quedarse sin uso, podría volver a su estatus original. Eso sí, necesitas trámites. Muchos. Desde pasar por ventanilla municipal a presentar un proyecto de reforma, a pedir licencia de obra (menor o mayor), código técnico de edificación, permiso de cambio de uso, de habitabilidad…

"En el centro y Ensanche es más fácil. Cuando se construyeron, no fue pensando en un límite de viviendas. Al contrario que en otros barrios", apunta Iker.

En cambio, si todo el bloque es de oficinas, la cosa cambia. Es el caso de algunos pisos recientes en Sancho el Sabio. "Se podría modificar todo el uso terciario y hacerlo pisos. Pero son inversiones muy fuertes, de un promotor, o varios. Nada de un particular", detalla.

De entradas, ventilación y metros cuadrados

Con estas pinceladas residenciales en mente, ¿qué futuro podría haber a medio-largo plazo en Vitoria-Gasteiz en estos aspectos? El nuevo PGOU, y sobre todo la normativa concreta, abrirá la mano para que las lonjas vacías de la ciudad se conviertan en vivienda.

Cuestión que el Gobierno Vasco defiende. Hace poco, Denis Itxaso anunció que su Departamento de Vivienda adaptará el decreto de habitabilidad, vigente desde 2022, para impulsar esta transformación. En concreto, habló de locales "no ubicados en zonas de interés comercial y en los que no exista la opción de favorecer la implantación de oficinas, despachos, consultorios...".

Eso sí, se comprometió a respetar las exigencias de tamaño y altura para evitar que proliferen "infraviviendas". Así, esos nuevos pisos deberán tener, como mínimo, 35 metros cuadrados y 2,6 metros de altura.

No son los únicos aspectos a tener en cuenta. Conviene recordar que su acceso debe ser individual, no por el portal. Sin olvidar necesidades de terraza, tendedero, vistas, iluminación, ventilación, fachada, salidas de humos... Incluso los estatutos de la comunidad. "Si en las escrituras está indicado que ese local es comercial, hay que convencer a toda la comunidad del cambio", apunta Iker.

El ejemplo pamplonica

"No es pim, pam. Tengo un local y me hago una casa", añade Arantxa. "Es una ayuda, pero no arregla el problema de vivienda. No todo el mundo quiere vivir en un bajo. Son muy pocos locales comparados con las necesidades que hay, y no se adapta a todas las tipologías, al ser viviendas más pequeñas", reitera.

Pisos en lonjas Pamplona

Bajo convertido en vivienda en Pamplona.

"Tampoco supone que todo el tejido comercial se transforme en residencial y muera. Las ordenanzas que lo regulen lo impedirán", tranquiliza. Buena conocedora de la situación en Pamplona, la pone de ejemplo.

Allí el Casco Viejo y Ensanche han quedado exentos de esta opción por ser zonas de prioridad comercial. Y, en el resto de la ciudad, se han determinado ejes de comercio, bien vigentes o bien que lo fueron en su día, y quieren recuperarse. En ellos, cero viviendas en lonjas.

Pisos en lonjas Pamplona

Bajo convertido en vivienda en Pamplona.

"De lo demás, marcan una especie de manzanas. De ellas, te dicen, de todas las fachadas, descontando portales y acceso a garajes, dejo que el 50% de metros lineales sean viviendas. Y ahí se van pidiendo licencias de cambio de uso conforme la gente tiene interés o el mercado lo solicita", desgranan ambos.

¿Qué ha ocurrido? Que en 10 años han proliferado, sobre todo en "barrios tranquilos, con traseras", los llamados 'loft'. En ellos, hay desde alquiler (temporal, largo plazo) a compra. Para gente sola, parejas o familias. "Con resultados mejores y peores. Algunos de lujo y otros normales, pero igual que en las viviendas colectivas. Depende del bajo, la persona y el proyecto. Las posibilidades son muchas", matiza Arantza.

Zabalgana, Salburua o Goikolarra

Locales Goikolarra

En Vitoria-Gasteiz hay barrios "que todos conocemos con lonjas vacías que nunca han sido comerciales, ni tienen esa vocación, y podían ser residenciales", señala Arantxa. Zabalgana con sus "bloques de pisos con lonjas que nunca se llenarán, siguen con el mismo ladrillo que puso el constructor al acabar la obra". O Goikolarra, donde "muchos locales en planta baja no tienen lógica".

En Salburua, "la Avenida 8 de marzo, déjala que siga prosperando. Pero Paseo Berlín y todas las peatonales interiores... Si se regula bien, podría hacerse", aportan.

Es lo que ya pensó Carlos Fernández de Nograro hace casi 20 años: "En varios bloques que construimos dejamos preparados locales con ventilación a cubierta, entrada independiente, chimenea y demás". Lo planteó con toda la intención de que pudieran ser, en algún momento, vivienda en planta baja. "Solucionaría un gran problema de alquiler", aporta.

Vivienda-taller

Otra opción, señala Iker, es la que recoge el nuevo PGOU: la vivienda productiva-taller. Pensada para profesionales autónomos que monten su clínica, estudio u oficina de cara a la calle y, hacia el interior, en el mismo espacio, su residencia.

"No sé cómo lo articularán, pero requiere que la actividad vaya ligada a la vivienda. No puedes alquilar la parte de trabajo a alguien y tú residir detrás. Siempre serás el titular. Pero también lo regularán en la ordenanza", indica Iker.

Salburua vivienda lonja

"Es un mix terciario y residencial que da vida a las plantas bajas, consigues que haya servicios, das una nueva oportunidad a locales en desuso y redensificas", valora Arantxa.

Por eso, ambos insisten en "no demonizar" estas opciones. "De primeras puede dar un poco de miedo, pero para eso están las ordenanzas que lo regulen. No implica que todas las lonjas se conviertan en vivienda, lo harán en la medida en que la gente quiera vivir ahí", recalca la arquitecta.

lonjas venta salburua zabalgana

Pero también advierte de que "la gente que lo vea como que se va a  hacer de oro, no es así". E insiste en que "no soluciona el problema de la vivienda. Pero sí encaja dentro de las políticas de reutilización, rehabilitación, reciclaje y redensificación. Abrir la opción a un nuevo uso para espacios en desuso y que consumen suelo".

En esa línea se pronunciaba hace unos meses la propia alcaldesa al señalar que "una vivienda en planta baja no es infravivienda". Eso sí, Maider Etxebarria garantizó que "no supondrá el cierre de comercios. Vamos a regular esta medida con coherencia y acuerdos".